A dívida que trabalha: quem paga a parcela decide o que ela vale

Em meados de outubro de 1929, Irving Fisher, um dos economistas mais conhecidos dos Estados Unidos, disse em Nova York que as ações pareciam ter chegado a um “platô permanentemente alto”. Menos de duas semanas depois, a bolsa quebrou.

Muitos compradores tinham pago só uma fração do preço, não raro 10%, com o resto emprestado e as ações como garantia. Quando os preços caíram, os credores cobraram, e vender virou obrigação. Fisher perdeu no crash grande parte da fortuna.

Em outubro de 1933, publicou na Econometrica a explicação: “The Debt-Deflation Theory of Great Depressions”. Quando muitos devedores vendem ao mesmo tempo para pagar o que devem, os preços caem, e cada dólar devido pesa mais em termos reais. Nas palavras dele: “quanto mais os devedores pagam, mais devem”.

O artigo não condena a dívida: se o endividamento não for grande a ponto de a liquidação se sabotar, o sistema tende a se reequilibrar. O perigo está na proporção entre o que se deve e o que se consegue pagar quando o preço do ativo cai.

A pergunta que separa as duas dívidas

A tese desta carta: a dívida trabalha para você quando o ativo que ela comprou paga parte relevante da parcela e devolve, em renda e valorização, mais do que ela custa.

Quem paga a parcela?

A régua de Minsky, levada para dentro de casa

Em 1992, no texto The Financial Instability Hypothesis (Levy Economics Institute, Working Paper nº 74), o economista americano Hyman Minsky resumiu uma ideia dos anos 1970: separou os devedores em três tipos, pelo que o caixa consegue pagar:

Tipo	Em Minsky (1992)	Adaptado à dívida da família
Hedge (protegido)	O caixa paga juros e principal	A renda do ativo paga a parcela inteira
Especulativo	O caixa paga os juros; o principal precisa ser rolado	A renda do ativo cobre os juros; a amortização sai do salário
Ponzi	O caixa não paga nem os juros; é preciso vender ativos ou tomar mais dívida	A renda do ativo não cobre nem os juros, ou o bem não gera renda nenhuma

O nome vem do golpe de Charles Ponzi nos anos 1920, mas em Minsky indica dependência, não fraude: para honrar a dívida, o devedor precisa vender algo ou pedir mais crédito.

A adaptação é nossa: Minsky olhava o caixa inteiro de cada unidade econômica, e numa família o salário faz parte desse caixa. Separar o ativo mostra só o que o bem comprado faz pela própria dívida. Por essa régua, a viagem, o carro de uso próprio e a fatura rolada nascem Ponzi.

Minsky notou que, quando o banco central aperta os juros contra a inflação, o especulativo vira Ponzi.

A Selic ficou em 15% ao ano de junho de 2025 a março de 2026 e, depois de cinco cortes, está em 13,75% desde 17 de setembro. O juro das famílias não acompanhou.

O que os números de agosto dizem

O Banco Central informou em 29 de setembro de 2026 que o juro médio do crédito livre às famílias chegou a 61,7% ao ano em agosto, contra 60,3% em julho e 58,8% em agosto de 2025: cerca de 4,09% ao mês, por juros compostos. Crédito livre inclui cartão, cheque especial, crédito pessoal, veículo e consignado.

O Índice FipeZAP estimou em 6,14% ao ano o retorno médio do aluguel residencial em agosto de 2026, com base em anúncios de 36 cidades. É número bruto, sem descontar vacância, manutenção e imposto.

A distância é de dez vezes: nenhum imóvel residencial médio paga uma dívida de 61,7% ao ano. Crédito a esse custo só se justifica, se tanto, como ponte curta.

No crédito imobiliário, a taxa média das contratações foi de 11,28% ao ano em agosto de 2026 (série 20774 do Banco Central), contra 9,48% em agosto de 2024. O retorno do aluguel subiu menos, de 5,97% para 6,14% ao ano pelo FipeZAP, e a razão entre as duas taxas caiu de 63% para 54%: o imóvel ficou mais longe de pagar a própria dívida.

A conta, com um imóvel de exemplo

Exemplo, não oferta: um imóvel de R$ 500 mil, com R$ 150 mil de entrada e R$ 350 mil financiados em 30 anos a 11,28% ao ano, pela tabela Price (parcela fixa), sem seguros nem tarifas; num contrato real, a conta se faz pelo Custo Efetivo Total (CET). Pelo SAC, mais comum no Brasil, a primeira parcela seria de R$ 4.103 e cairia mês a mês, sem mudar os juros do primeiro mês nem a régua.

• Parcela: cerca de R$ 3.263 por mês. Os juros do primeiro mês somam R$ 3.131; a amortização, R$ 132.
• Aluguel bruto à média FipeZAP de 6,14% ao ano: R$ 2.558 por mês.
• Aluguel líquido: suponha R$ 2.000 depois desses descontos; cada imóvel tem o seu.

O inquilino paga 61% da parcela, e o salário completa R$ 1.263 por mês. Como o aluguel líquido cobre só 64% dos juros do primeiro mês, na régua adaptada o ativo está na faixa Ponzi. A família segue protegida enquanto o salário vier.

Para que o aluguel líquido pagasse a parcela inteira, a dívida teria de ficar em até R$ 214 mil, cerca de 43% do imóvel, com entrada de 57%.

No imóvel, o salário completa 39% da parcela e a família fica com um ativo que rende. Com R$ 350 mil de crédito para consumo, paga a conta inteira e fica com a lembrança.

As objeções mais fortes: a alavanca e o custo de oportunidade

Alavancagem, comprar um ativo com dinheiro emprestado, multiplica o resultado sobre o capital próprio, no ganho e na perda.

No exemplo, uma alta de 10% no imóvel (R$ 50 mil) vira 33% sobre os R$ 150 mil de entrada; uma queda de 10%, perda de 33%, antes dos juros e dos custos de compra. Um mês vazio joga os R$ 3.263 inteiros no salário. Um contrato corrigido por índice pode subir justo no ano em que o aluguel para.

A crise do subprime, entre 2007 e 2008, mostrou o pior desfecho. Atif Mian e Amir Sufi, na American Economic Review de 2011, acompanharam donos de imóveis nos Estados Unidos de 1997 a 2008: o proprietário médio sacou cerca de 25 centavos para cada dólar de valorização da casa, e a evidência indica consumo ou reforma. Esse crédito acrescentou US$ 1,25 trilhão à dívida das famílias entre 2002 e 2008 e respondeu por pelo menos 39% das novas inadimplências entre 2006 e 2008.

O mercado estudado, de refinanciamento fácil, é bem diferente do brasileiro, mas o parentesco com Fisher é claro: dívida garantida por um ativo, gasta em consumo, até o preço do ativo virar.

A segunda objeção é o custo de oportunidade: quanto o dinheiro renderia em outro lugar. No primeiro ano do exemplo, os juros somam R$ 37,5 mil e o aluguel líquido, R$ 24 mil. Para a dívida devolver o que custa, o imóvel precisa valorizar R$ 13,5 mil, 2,7%. Para vencer também a entrada aplicada a uma taxa perto da Selic, que renderia R$ 20,6 mil antes do imposto, precisa valorizar cerca de 6,8%.

Com o IPCA de 12 meses até agosto em 4,22% (IBGE), a conta só fecha se o imóvel valorizar bem acima da inflação, o que não é garantido. Onde ela não fecha, a dívida não trabalha: apenas custa.

As duas objeções estão certas. A resposta não é otimismo, é tamanho. A dívida que trabalha é a que a família consegue pagar no mês em que o ativo não paga nada: sem aluguel, com o preço em queda e sem precisar vender.

O que muda no seu patrimônio

Para cada dívida da casa, anote três números (a parcela, a renda líquida que o bem comprado gera e os juros do mês) e classifique-a pela régua de Minsky.

As dívidas de consumo aparecem como Ponzi e entram na fila para quitar, da mais cara para a mais barata. As que compraram ativo passam no teste se a parcela couber no orçamento mesmo no mês sem aluguel. Os critérios completos estão em dívida boa e crédito inteligente.

Davi Menegon

P.S. Fisher escreveu a teoria da dívida depois de pagar por ela. A conta dos três números custa uma folha de papel.

Fontes

1. Estatísticas monetárias e de crédito: nota para a imprensa (agosto de 2026) · Banco Central do Brasil, 29/09/2026
2. SGS 20774: taxa média de juros, recursos direcionados, pessoas físicas, financiamento imobiliário total (ago/2024 e ago/2026) · Banco Central do Brasil, 30/09/2026
3. Índice FipeZAP de Locação Residencial: informe de agosto de 2026 · Fipe e Grupo OLX, 09/2026
4. Hyman P. Minsky, The Financial Instability Hypothesis (Working Paper nº 74) · Levy Economics Institute of Bard College, 05/1992
5. Irving Fisher, The Debt-Deflation Theory of Great Depressions, Econometrica, v. 1, n. 4, p. 337–357 · Econometric Society (cópia do Federal Reserve Bank of St. Louis, FRASER), 10/1933
6. Atif Mian e Amir Sufi, House Prices, Home Equity-Based Borrowing, and the US Household Leverage Crisis, American Economic Review, v. 101, n. 5, p. 2132–2156 · American Economic Association (versão NBER w15283), 08/2011
7. Stock Market Crash of 1929 · Federal Reserve History, 22/11/2013
8. Índice FipeZAP de Locação Residencial: informe de agosto de 2024 (rentabilidade de 5,97% ao ano) · Fipe e Grupo OLX, 09/2024
9. Michael D. Bordo e Hugh Rockoff, The Influence of Irving Fisher on Milton Friedman's Monetary Economics (NBER Working Paper nº 17267) · National Bureau of Economic Research, 08/2011
10. David R. Henderson, Irving Fisher (The Concise Encyclopedia of Economics) · Library of Economics and Liberty (Econlib), 30/09/2026 (acesso)
11. SGS 432: meta da taxa Selic (jun/2025 a set/2026) e SGS 20740: taxa média de juros do crédito livre às pessoas físicas (ago/2025 e ago/2026) · Banco Central do Brasil, 30/09/2026
12. IPCA: variação acumulada em 12 meses até agosto de 2026 (4,22%) · IBGE, 11/09/2026

Números e regras conferidos nas fontes acima na data de publicação ou de atualização do artigo. Como escrevemos.