São Paulo está 23% abaixo do pico e o aluguel paga bem: onde está a oportunidade

O banco suíço UBS colocou São Paulo em último lugar no risco de bolha imobiliária entre 23 cidades: nota −0,24, no relatório de 22 de setembro de 2026. Descontada a inflação, o metro quadrado custa hoje cerca de 23% menos que no pico de 2014.

Essa é a oportunidade de São Paulo. Ela tem uma condição, e a conta abaixo mostra qual: no aluguel tradicional o CDI ainda ganha; a conta muda no aluguel por temporada, se a diária for alta.

Por que o preço de entrada é bom

Preço real baixo. O m² custa R$ 12.206 (FipeZAP, setembro de 2026). Para voltar ao pico de 2014 em termos reais, teria de subir 29,7% acima da inflação.
Aluguel alto. O aluguel paga 6,42% do preço ao ano, acima da média nacional (6,14%), e subiu cerca de 30% desde 2022.
Risco baixo. O imóvel se paga com cerca de 15 anos de aluguel, o prazo mais curto das 23 cidades (UBS). Aluguel alto frente ao preço é o oposto de bolha.

O metro quadrado em São Paulo subiu em reais, mas não acompanhou a inflação

Preço médio de venda do m² residencial em São Paulo, em reais da época (sem descontar a inflação), em dezembro de 2014, 2018, 2021 e 2025 e em setembro de 2026

O metro quadrado em São Paulo subiu em reais, mas não acompanhou a inflação
Dezembro de 2014	R$ 8.269
Dezembro de 2018	R$ 8.785
Dezembro de 2021	R$ 9.708
Dezembro de 2025	R$ 11.897
Setembro de 2026	R$ 12.206

Valores nominais, sem descontar a inflação. Descontado o IPCA, a inflação oficial (93,9% de setembro de 2014 a setembro de 2026), o m² de setembro de 2026 está 22,9% abaixo do pico real de agosto de 2014 (R$ 8.162 na época). Preço passado não indica preço futuro. Fonte: FipeZAP, séries históricas (Fipe, consulta em 09/10/2026) e IPCA (Banco Central, série 433). Conta da Menegon Family Office.

O que segura o preço

Estoque recorde: 90,6 mil imóveis novos à venda, 42% a mais que um ano antes (Secovi-SP).
Médio e alto padrão: vendas 18% menores em 12 meses.
Financiamento a 11,28% ao ano (Banco Central).

O próprio UBS considera improváveis ganhos significativos de preço no curto prazo. Espaço para subir não é prazo para subir.

A conta do aluguel: tradicional contra temporada

Um apartamento de 60 m² a preço médio: R$ 732 mil. O aluguel tradicional rende R$ 3.918 por mês brutos, cerca de R$ 3.050 líquidos (um mês vago por ano, IR de 15%; o inquilino paga condomínio e IPTU). O mesmo dinheiro no CDI deixa cerca de R$ 6.670 por mês depois do imposto.

No aluguel por temporada, o proprietário paga tudo: taxa do Airbnb (16%), gestora (20%), limpeza, condomínio, IPTU e consumo. O líquido depende quase só da diária:

Cenário	Ocupação	Diária	Líquido por mês com gestora	Líquido por mês em autogestão
Média da cidade (Airbtics, 2025)	61%	R$ 245	~R$ 80	~R$ 980
Diária R$ 350	70%	R$ 350	R$ 1.396	R$ 2.866
Diária R$ 450	70%	R$ 450	R$ 2.425	R$ 4.315
Diária R$ 500	70%	R$ 500	R$ 2.939	R$ 5.039

Onde o temporada passa o aluguel tradicional: com diária de cerca de R$ 410 sem gestora, ou R$ 580 com gestora, a 61% de ocupação. A 70%, R$ 365 e R$ 515. Na média da cidade, a diária de R$ 245 fica longe disso: a oportunidade do temporada está em imóvel bem localizado, bem operado, e não na média.

Premissas (conta da Menegon Family Office; valores nominais): condomínio R$ 900, IPTU R$ 250, consumo e outras despesas R$ 550, limpeza e lavanderia R$ 115 por reserva, IR de 15% sobre o bruto. A média da Airbtics reúne anúncios de todos os tamanhos; o seu imóvel pode cobrar mais ou menos. É projeção, não promessa, e a convenção do condomínio precisa permitir a locação por temporada.

Financiar pesa mais: com 70% do valor (R$ 512.652) a 11,28% ao ano por 30 anos pelo SAC, a primeira parcela fica perto de R$ 6 mil, sem seguros e taxas. Com o juro de hoje, financiar para alugar não fecha. Taxa de hoje não é promessa: o CDI cai com a Selic (13,75% hoje; o Focus aponta 13,50% no fim do ano).

O que você decide com isso

A oportunidade é de ponto de entrada, não de data. Três perguntas:

O aluguel ganha do CDI depois do imposto? No tradicional, hoje não. No temporada, só com a diária acima do ponto de empate, e depois de descontar o seu tempo ou a gestora.
Quanto do seu patrimônio cabe em imóvel? A fatia vem da arquitetura patrimonial, não da manchete.
A compra fecha sem valorização? Se só fecha com a alta, não fecha.

A Conta da Liberdade refaz essa aritmética com os seus números.

Perguntas frequentes

Existe bolha imobiliária em São Paulo?

Pelo índice de bolha imobiliária do banco suíço UBS (UBS Global Real Estate Bubble Index 2026), não. São Paulo tem a menor nota entre as 23 cidades do estudo (−0,24), com preço cerca de 23% abaixo do pico de 2014, descontada a inflação, e aluguel alto em relação ao preço. O índice mede o risco de uma queda forte de preço, não a direção do mercado.

Imóvel em São Paulo vai valorizar?

Ninguém sabe, e este blog não faz previsão. O preço real está abaixo do pico de 2014 e o aluguel paga 6,42% do preço ao ano, o que abre espaço para alta. O estoque recorde de 90,6 mil unidades novas e o financiamento a 11,28% ao ano seguram o preço. Espaço para subir não é prazo para subir.

Aluguel por temporada rende mais que o aluguel tradicional em São Paulo?

Só com a diária certa. Com a média da cidade (61% de ocupação e diária de R$ 245, Airbtics, 2025), um apartamento de 60 m² deixa perto de R$ 80 por mês depois do Airbnb, da gestora, do condomínio e do IPTU, contra cerca de R$ 3.050 do aluguel tradicional. O empate fica na diária de uns R$ 410 sem gestora, ou R$ 580 com gestora. É projeção, não promessa, e a convenção do condomínio precisa permitir temporada.

Vale mais a pena alugar ou comprar em São Paulo em 2026?

Depende da conta de cada família. Um apartamento de 60 m² ao preço médio (R$ 732 mil) rende R$ 3.918 por mês de aluguel; o mesmo valor no CDI rende cerca de R$ 6.670 por mês depois do imposto, e a primeira parcela de um financiamento de 70% do valor passa de R$ 6 mil. Hoje o juro favorece quem aluga e investe a diferença. A compra precisa fazer sentido mesmo sem valorização.

Fontes

UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 (relatório completo, 12ª edição) · UBS Global Wealth Management, Chief Investment Office, 22/09/2026
Índice FipeZAP de Venda Residencial: informe de setembro de 2026 · Fipe e Grupo OLX, 10/2026
Índice FipeZAP de Locação Residencial: informe de agosto de 2026 · Fipe e Grupo OLX, 09/2026
Índice FipeZAP: séries históricas (planilha oficial, aba São Paulo) · Fipe, 09/10/2026
SGS 433 (IPCA mensal) e 13522 (IPCA acumulado em 12 meses) · Banco Central do Brasil / IBGE, 09/10/2026
SGS 20774: taxa média de juros, recursos direcionados, pessoas físicas, financiamento imobiliário total (agosto de 2026) · Banco Central do Brasil, 09/10/2026
Comunicado da 281ª reunião do Copom: Selic a 13,75% a.a. · Banco Central do Brasil, 16/09/2026
Focus – Relatório de Mercado (projeções coletadas até 02/10/2026) · Banco Central do Brasil, 05/10/2026
Pesquisa Mensal do Mercado Imobiliário, julho de 2026 · Secovi-SP, 15/09/2026
Vendas de imóveis sobem 67% e lançamentos avançam 45,9% em julho, mostra Secovi-SP · Agência Estado (O Povo), 15/09/2026
Quem torce pelo estouro de uma bolha para conseguir comprar imóvel em São Paulo pode esperar sentado, mostra estudo do UBS · Seu Dinheiro, 25/09/2026
Receita do Airbnb em São Paulo: ocupação e diária médias (dados de 2025) · Airbtics, 14/10/2026
Taxas de serviço do Airbnb (taxa única do anfitrião: 16% no Brasil) · Airbnb, Central de Ajuda, 22/09/2026

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