Pesquisa de imóveis por CPF: como achar bens de um familiar

Para achar imóveis esquecidos de um pai, de uma mãe ou de um sócio, use a Pesquisa Nacional de Bens (PNB), ferramenta do RI Digital, o portal eletrônico dos cartórios de imóveis. Você informa o CPF ou o CNPJ e a pesquisa indica em quais cartórios de registro de imóveis esse documento aparece. Desde meados de outubro de 2026, ela cobre o país inteiro.

Mas o resultado é uma pista, não um título de propriedade. Aparecer na lista mostra que o documento consta nos registros de um imóvel, não que a pessoa é dona dele hoje. Quem é o dono hoje, só a certidão da matrícula (o documento do cartório) diz. Abaixo estão o que a ferramenta entrega, o que ela não prova e quanto custa levar um achado para dentro do inventário (a partilha dos bens de quem morreu).

O que mudou: a pesquisa agora cobre o país

O RI Digital pertence ao ONR, o Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, que reúne os cartórios de registro de imóveis. Antes da ampliação, a PNB funcionava em dez unidades da Federação (estados e Distrito Federal). Agora alcança mais de 3.600 cartórios (Registro de Imóveis do Brasil, com informações de O Globo).

Segundo o diretor-geral do ONR, Flaviano Galhardo, ao jornal O Globo, o banco de dados dá acesso a 90 milhões de matrículas, mais de 90% dos imóveis regulares do país. Matrícula é a ficha de cada imóvel no cartório: nela ficam o dono, os ônus e a história do bem. A busca inclui imóveis residenciais, comerciais, rurais e logísticos.

A certidão de matrícula levava até três dias úteis. Agora sai quase em tempo real, informa a mesma fonte.

Quem usa e como é o acesso

Órgãos públicos, como Ministério Público, tribunais e polícia, fazem mais de 90% das consultas. Também usam a ferramenta bancos, o setor de crédito, o setor imobiliário e o cidadão comum.

O acesso é aberto. No cadastro, o interessado prova quem é por certificado digital ou outro meio seguro. O serviço é sem custo para o poder público. Os demais usuários pagam emolumentos (a tarifa do cartório) por serviço pedido. Não encontramos o valor da consulta em fonte oficial, por isso não o citamos: confira no cadastro.

O que a pesquisa mostra e o que não prova

O resultado lista vínculos entre o CPF ou o CNPJ e matrículas. Um resultado positivo não indica necessariamente o dono atual: a pessoa pode ter sido, por exemplo, locatária, fiadora ou titular de outro direito (Agência Brasil, via InfoMoney, 24/10/2026).

Para saber o tipo de vínculo, é preciso pedir a certidão digital da matrícula ou fazer a Pesquisa Qualificada, segundo a mesma fonte. Por isso, trate cada item como uma pergunta a confirmar:

• O imóvel ainda está em nome da pessoa? A certidão atual responde.
• Há dívida, penhora ou hipoteca? Penhora é o bem preso a uma dívida na Justiça; hipoteca, o imóvel dado em garantia de um empréstimo. Esses registros constam na matrícula e mudam o valor líquido do que a família recebe.
• O nome na matrícula é o do familiar? Pode haver dados antigos ou errados; confira o CPF na certidão.

O custo de regularizar um achado: a conta

Imagine, num exemplo hipotético no Espírito Santo, uma família que conhece R$ 1,6 milhão do patrimônio de um pai falecido. A pesquisa encontra um imóvel esquecido, avaliado em R$ 400 mil. O total passa a R$ 2 milhões, e o achado pesa 20% dele (R$ 400.000 ÷ R$ 2.000.000).

Imposto. O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é o imposto estadual sobre herança e doação. No Espírito Santo, a alíquota é de 4% (Lei 10.011/2013, art. 12): R$ 400.000 × 4% = R$ 16.000.

Cartório. Pela tabela de 2026 da Corregedoria do Tribunal de Justiça do Espírito Santo (Ato 10/2025), para valores acima de R$ 200 mil:

Item	Valor
Escritura com valor	R$ 7.254,52
Registro do imóvel	R$ 4.559,73
Total de cartório	R$ 11.814,25

Custo total do achado: R$ 16.000 + R$ 11.814,25 = R$ 27.814,25, cerca de 7% do valor do imóvel (R$ 27.814,25 ÷ R$ 400.000 = 6,95%).

Os números são de exemplo e valem para o Espírito Santo. Cada estado tem alíquota e tabela próprias. A tabela do cartório não separa escritura de inventário da de doação; usamos a mesma linha, como no artigo sobre holding e doação. O orçamento do cartório é a conta final.

O imposto também pode mudar. A Lei Complementar 227/2026 prevê alíquotas progressivas conforme o valor recebido, dentro do teto fixado pelo Senado Federal (art. 156). Em 28/10/2026, o Espírito Santo ainda cobrava 4% fixos. Veja como a lei trata as quotas de empresas em ITCMD e a base de cálculo da LC 227.

O que acontece se o imóvel ficar de fora

O imóvel esquecido continua registrado em nome de quem morreu, e a matrícula só muda quando o inventário é levado ao cartório. Até lá, o bem não está formalmente em nome de nenhum herdeiro.

A conta acima mostra o custo de regularizar: cerca de R$ 27,8 mil no exemplo. Esperar não passa o imóvel para o nome de ninguém. Não encontramos fonte para multas e juros por atraso, então não fazemos conta com eles. Os prazos de pagamento do ITCMD estão na lei do seu estado.

Outro risco: imóvel com dívida. Se a matrícula mostra penhora ou hipoteca, a herança pode vir com a conta junto. Descobrir isso antes de assinar a escritura evita surpresa.

O que fazer antes de pesquisar e depois de achar

Antes de pesquisar, levante:

1. O CPF do familiar e, se houve empresa, o CNPJ dela.
2. A certidão de óbito, se a pessoa faleceu, e a lista de herdeiros.
3. As últimas declarações de imposto de renda, que listam os bens declarados.
4. Um cadastro no RI Digital, com certificado digital ou outro meio seguro de identificação.

Depois de achar um imóvel:

1. Peça a certidão digital da matrícula. Ela diz o dono, o tipo de vínculo e os ônus.
2. Compare com o que a família já conhecia. O que aparece só na pesquisa é o que está esquecido.
3. Pergunte ao cartório e à Secretaria da Fazenda do estado o valor do imposto e das taxas, nas regras de hoje.
4. Inclua o imóvel no inventário, com o restante do patrimônio.

Tudo isso entra no mapa do patrimônio da família. É o trabalho de arquitetura patrimonial. E, quando a pergunta é como a herança chega aos filhos, o texto sobre proteção patrimonial e sucessão completa o quadro.

Perguntas frequentes

Como saber se alguém tem imóvel?

Use a Pesquisa Nacional de Bens, do RI Digital, que consulta os cartórios de registro de imóveis do país a partir do CPF ou do CNPJ. Ela indica em quais matrículas (a ficha de cada imóvel no cartório) o documento aparece. Para saber se a pessoa é dona hoje, é preciso pedir a certidão da matrícula.

Aparecer na pesquisa prova que a pessoa é dona do imóvel?

Não. O resultado mostra um vínculo do CPF ou do CNPJ com o imóvel, que pode ser atual ou antigo. O tipo de vínculo (dono, locatário, fiador ou outro direito) só aparece na certidão digital da matrícula ou na Pesquisa Qualificada, segundo a Agência Brasil.

Quanto custa a pesquisa de imóveis por CPF?

O serviço é sem custo para o poder público. Os demais usuários pagam os emolumentos (a tarifa do cartório) de cada serviço pedido, segundo o Registro de Imóveis do Brasil. Não encontramos o valor da consulta em fonte oficial; confira no cadastro do RI Digital antes de pedir.

O que fazer com um imóvel esquecido de quem morreu?

Peça a certidão da matrícula para confirmar o dono e se há dívida ou penhora. Depois, inclua o imóvel no inventário (a partilha dos bens de quem morreu), com o imposto sobre herança (ITCMD) e as taxas de cartório. No Espírito Santo, em nosso exemplo, um imóvel de R$ 400 mil custa cerca de R$ 27,8 mil para regularizar.

O ITCMD pode mudar com a Lei Complementar 227?

Pode. A lei prevê alíquotas progressivas conforme o valor da herança ou da doação, dentro do teto fixado pelo Senado Federal (art. 156). Em 28/10/2026, a lei do Espírito Santo que consultamos ainda trazia 4% fixos. Cada estado decide as suas faixas por lei própria.

Fontes

1. Pesquisa Nacional de Bens passa a alcançar todo o país (com informações de O Globo) · Registro de Imóveis do Brasil, 16/10/2026
2. Cartórios lançam ferramenta que permite pesquisar imóveis no país · Agência Brasil, via InfoMoney, 24/10/2026
3. RI Digital: serviços eletrônicos do registro de imóveis · ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis), 30/10/2026
4. Lei estadual nº 10.011/2013 (ITCMD no Espírito Santo), art. 12 (texto compilado, consultado em 28/10/2026) · LegisWeb, 28/10/2026
5. Ato nº 10/2025: tabelas de custas e emolumentos de 2026 (Tabela 7, IV-B, e Tabela 11, I-B) · Corregedoria do Tribunal de Justiça do Espírito Santo, 17/12/2025
6. Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026 (ITCMD) · Planalto, 13/01/2026

Números e regras conferidos nas fontes acima na data de publicação ou de atualização do artigo. Como escrevemos.