Holding ou doação: quanto custa passar imóveis aos filhos?

Passar R$ 3 milhões em imóveis aos filhos custa de R$ 81 mil a R$ 209 mil, em números redondos, no Espírito Santo, conforme o caminho. Dos R$ 127,7 mil de diferença entre os extremos, R$ 60 mil vêm do imposto estadual sobre herança e doação (ITCMD), que depende da lei de cada estado, e R$ 67,7 mil, das custas da Justiça. A holding fica fora dessa faixa, pelos motivos explicados adiante.

Este texto faz a conta de um caso de exemplo, em dois estados, e mostra onde a holding entra. Não recomenda nenhum caminho: cada família tem filhos, dívidas e vontades diferentes, e o custo é só uma das perguntas. A cada passo, o texto indica a lei que sustenta o número.

O caso do exemplo

Uma família tem três imóveis, de R$ 1 milhão cada, em nome do pai e da mãe: R$ 3 milhões ao todo, a preço de mercado. Os dados são hipotéticos, para comparar caminhos. Os cálculos usam o Espírito Santo, onde fica a Menegon Family Office, e São Paulo, como contraponto.

O ITCMD incide sobre quem recebe bens por herança ou doação. Em 28/10/2026, a lei capixaba (Lei 10.011/2013, art. 12) e a paulista (Lei 10.705/2000, art. 16) cobram 4% fixos. A Lei Complementar 227/2026 (LC 227) obriga os estados a adotar alíquotas progressivas, com teto de 8% (Resolução do Senado 9/1992). Mas as faixas dependem de lei estadual nova, e lei nova só vale depois dos prazos da Constituição. Por isso, a conta abaixo usa os 4% de hoje, sobre R$ 3 milhões. A lei capixaba e a paulista falam em valor venal (o valor de referência do fisco); a LC 227 fala em valor de mercado (art. 152). O exemplo supõe que os dois são iguais. Se o seu estado mudar a tabela, a conta muda junto. O artigo sobre a base de cálculo das quotas na LC 227 explica essa lei.

Doação com usufruto: o imposto cai pela metade no Espírito Santo

Na doação com reserva de usufruto, os pais passam a propriedade aos filhos e ficam com o usufruto: o direito de morar no imóvel ou receber o aluguel enquanto viverem. Os filhos recebem a nua-propriedade: o bem, sem o uso.

No Espírito Santo, a lei toma como base de cálculo metade do valor do bem nesse caso (art. 10, §2º). A conta é: R$ 3.000.000 × 50% = R$ 1.500.000; R$ 1.500.000 × 4% = R$ 60.000. E a lei diz que o fim do usufruto, quando a propriedade fica inteira com os filhos, não gera novo imposto (art. 5º, §4º, III).

Em São Paulo, a lei fixa a base da nua-propriedade em dois terços do valor (art. 9º, §2º). A conta é: R$ 3.000.000 × 2/3 = R$ 2.000.000; R$ 2.000.000 × 4% = R$ 80.000, pagos antes da escritura. A Fazenda paulista admite pagar o terço restante junto ou só quando o usufruto acaba (consulta RC 31036/2024): R$ 3.000.000 × 1/3 × 4% = R$ 40.000. O total chega a R$ 120.000, pago de uma vez ou dividido no tempo.

Mesmo caso, mesma alíquota de 4%, resultado diferente. É isso que “cada estado tem lei própria” quer dizer na prática.

Cartório e registro: o custo de formalizar

A doação de imóveis é feita por escritura pública, e cada imóvel precisa ser registrado na matrícula (a ficha do imóvel no cartório de registro). Pela tabela de 2026 da Corregedoria do Tribunal de Justiça do Espírito Santo (Ato 10/2025), para valores acima de R$ 200 mil:

• escritura com valor declarado: R$ 7.254,52;
• registro de imóveis com valor: R$ 4.559,73 por registro, ou R$ 13.679,19 para os três imóveis.

Juntos, são R$ 20.933,71. A tabela lista o emolumento (a tarifa do cartório) e não separa doação de inventário. É o ponto de partida: o orçamento do cartório é a conta final.

A doação com usufruto no Espírito Santo fecha, então, em R$ 60.000 + R$ 20.933,71 = R$ 80.933,71.

Inventário em cartório e na Justiça

No inventário (a partilha dos bens de quem morreu), o imposto incide sobre o valor dos bens deixados. No Espírito Santo, o ITCMD é de 4% sobre R$ 3.000.000: R$ 120.000. Em São Paulo, o resultado é o mesmo.

Em regra, o inventário em cartório exige herdeiros capazes e de acordo (Código de Processo Civil, art. 610, §1º). Sem isso, o caminho é o inventário judicial.

• Em cartório. A tabela do Tribunal não separa escritura de doação de escritura de inventário; usando a mesma linha, o custo seria R$ 7.254,52 de escritura e R$ 13.679,19 de registros. Com o imposto: R$ 120.000 + R$ 20.933,71 = R$ 140.933,71.
• Na Justiça. As custas (as taxas do processo judicial) são de 2,5% sobre o valor dos bens partilhados em 2026 (Lei 9.974/2013, art. 6º, com a redação da Lei 12.695/2025). Sobem a 3% em 2027. Sobre R$ 3.000.000, 2,5% dão R$ 75.000. A lei fixa piso de 135 e teto de 20.000 VRTEs (Lei 12.861/2026). A VRTE, Valor de Referência do Tesouro Estadual, é a unidade de valor do estado e vale R$ 4,9383 em 2026. O teto equivale a cerca de R$ 98,8 mil, e os R$ 75.000 ficam abaixo dele. Com o imposto e os registros: R$ 120.000 + R$ 75.000 + R$ 13.679,19 = R$ 208.679,19.

A doação com usufruto paga metade do imposto do inventário só no Espírito Santo

Imposto sobre herança e doação (ITCMD) sobre R$ 3 milhões em imóveis, alíquota de 4%, em reais

• Espírito Santo, doação R$ 60.000
• São Paulo, doação (duas parcelas) R$ 120.000
• Espírito Santo, inventário R$ 120.000
• São Paulo, inventário R$ 120.000

A doação com usufruto paga metade do imposto do inventário só no Espírito Santo

Espírito Santo, doação	R$ 60.000
São Paulo, doação (duas parcelas)	R$ 120.000
Espírito Santo, inventário	R$ 120.000
São Paulo, inventário	R$ 120.000

O que mudou com a Resolução 695, do Conselho Nacional de Justiça

A Resolução 695, de 26/08/2026, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), tirou da escritura de inventário e partilha a exigência de comprovar o pagamento prévio do ITCMD. As partes declaram que conhecem as obrigações de imposto, e o tabelião (responsável pelo cartório) avisa o fisco em 5 dias, ou no prazo que a lei tributária fixar, se o tributo não foi pago antes.

Isso muda o que é preciso provar antes de assinar a escritura, não o fato de o imposto ser devido. Ele continua a ser cobrado, nos prazos da lei do estado. E o estado pode ter regra própria: em 24/08/2026, dois dias antes da assinatura da resolução, a Receita Estadual do Rio Grande do Sul informou que a decisão do CNJ não altera a legislação gaúcha, e que continua em vigor a exigência de provar o pagamento (art. 38 do regulamento do ITCD). A resolução trata de como a escritura é feita; o que o registro de imóveis vai exigir, o texto não diz. Antes de contar com ela, pergunte ao cartório e à Secretaria da Fazenda do seu estado como funciona na prática.

Holding familiar: os custos estão em outro lugar

A holding familiar é uma empresa criada para reunir os imóveis da família. Os pais entregam os imóveis para formar o capital da empresa, o que se chama integralizar. Em troca, passam a ser donos de quotas (as frações da empresa), não dos imóveis diretamente. Depois doam as quotas aos filhos, em geral com usufruto. A conta tem mais camadas que a da doação direta:

1. ITCMD da doação das quotas. A base sai de um método técnico e não pode ser menor que o patrimônio líquido da empresa (o que ela tem, menos o que deve) a preço de mercado (LC 227, art. 154). Com os imóveis a R$ 3 milhões, a base parte desse valor. Se o estado aplicar às quotas a mesma regra do usufruto, o imposto seria o mesmo R$ 60.000 do exemplo; vale confirmar com a Fazenda.
2. Ganho de capital na entrada. Quem integraliza imóveis pelo valor da declaração de bens não paga imposto de renda na hora. Quem os integraliza pelo valor de mercado paga imposto sobre a diferença a maior, como ganho de capital, o imposto de renda sobre o lucro de um bem (Lei 9.249/1995, art. 23). Exemplo: imóveis declarados por R$ 1,5 milhão e avaliados em R$ 3 milhões. A diferença é de R$ 1,5 milhão, e a alíquota de 15% (Lei 8.981/1995, art. 21, na redação da Lei 13.259/2016, até R$ 5 milhões de ganho) dá R$ 225.000. Declarar pelo valor antigo evita essa conta agora, mas o ganho tende a aparecer quando o imóvel ou as quotas forem vendidos.
3. Imposto municipal na transferência. A Constituição livra da cobrança do ITBI (imposto municipal sobre compra de imóveis) a entrada de imóveis no capital de uma empresa. A exceção é a empresa cuja atividade principal é comprar, vender ou alugar imóveis, o caso comum da holding de aluguel (art. 156, §2º, I). O texto de proteção patrimonial e sucessão trata dessa regra. A alíquota é a do município.
4. Registro dos imóveis. A transferência para a empresa também passa pelo cartório. Se fosse registrada com valor, na mesma tabela capixaba, seriam outros R$ 13.679,19 para os três imóveis.
5. O aluguel passa a pagar como empresa. No lucro presumido (regime em que o fisco presume o lucro como um percentual da receita), a lei considera lucro 32% da receita de locação (Lei 9.249/1995, art. 15, §1º, III, “c”). Com aluguel de R$ 12.000 por mês, a base presumida é de R$ 3.840 (R$ 12.000 × 32%). Sobre essa base incidem o imposto de renda e a contribuição social da empresa. As regras de 2026 para dividendos e para o aluguel estão no mesmo artigo.
6. Custo anual. Uma empresa tem obrigações fiscais e contábeis todos os anos, a vida inteira.

Dos seis itens, só o ITCMD e o registro existem também na doação direta e no inventário. O ganho de capital na entrada, o imposto municipal, o imposto da empresa sobre o aluguel e o custo anual são exclusivos da holding. Em troca, a holding organiza a administração dos imóveis entre vários herdeiros, um benefício que não aparece numa conta de imposto.

Doações sucessivas: dividir não foge da regra

A Lei Complementar 227 manda somar as doações feitas pela mesma pessoa à mesma pessoa dentro do prazo da lei estadual (art. 155). O imposto é recalculado a cada doação, com desconto do que já foi pago. No Espírito Santo, a soma vale dentro de cada ano civil (art. 10, §6º). A alíquota que vale é a da data da doação (LC 227, art. 156, §1º): se o estado passar a tabela progressiva, doações feitas depois dela seguem a nova.

A tabela dos três caminhos

Caminho	Imposto (ITCMD)	Cartório e custas
Doação com usufruto (ES)	R$ 60.000	R$ 20.933,71
Inventário em cartório (ES)	R$ 120.000	R$ 20.933,71
Inventário judicial (ES)	R$ 120.000	R$ 88.679,19

Os números valem para este exemplo, com imposto de 4%, três imóveis e a tabela capixaba de 2026. A holding fica fora da tabela porque o custo depende do ganho de capital, do imposto municipal e do regime da empresa.

O que levantar antes de decidir

Quatro respostas organizam a conversa da família com o cartório e com a Fazenda do estado:

1. O valor de mercado e o valor venal dos imóveis hoje, com documento. A lei do estado diz em qual dos dois o imposto sobre herança e doação se baseia.
2. O valor de cada imóvel na declaração de imposto de renda. A diferença para o mercado define o ganho de capital.
3. A lei do seu estado: a alíquota, a base na doação com usufruto e o que acontece quando o usufruto acaba.
4. O que a família quer controlar em vida. A doação transfere a propriedade; o usufruto preserva o uso e a renda.

O custo entra na arquitetura patrimonial como uma das variáveis do plano. Para ver quanto patrimônio a sua renda sustenta, a Conta da Liberdade faz a conta com os seus números.

Perguntas frequentes

Doação com usufruto é mais barata que inventário?

Depende do estado. No Espírito Santo, a lei toma metade do valor do bem como base do imposto na doação com reserva de usufruto (os pais mantêm o direito de usar o bem), e o fim do usufruto não gera novo imposto. Numa doação de R$ 3 milhões, o imposto sobre herança e doação (ITCMD) fica em R$ 60 mil, contra R$ 120 mil no inventário. Em São Paulo, o total é o mesmo R$ 120 mil do inventário, pago de uma vez ou dividido no tempo.

Quanto custa um inventário de R$ 3 milhões?

No Espírito Santo, em 2026, o imposto sobre herança e doação (ITCMD) é de 4%, ou R$ 120 mil. Em cartório, a tabela do Tribunal soma cerca de R$ 20,9 mil de escritura e registros de três imóveis. Na Justiça, as custas são de 2,5% do valor dos bens partilhados, R$ 75 mil, abaixo do teto de 20.000 VRTEs (unidade de valor do estado; cerca de R$ 98,8 mil em 2026), mais os registros. Cada estado tem tabela própria.

A resolução de 2026 do Conselho Nacional de Justiça acabou com o imposto do inventário?

Não. A resolução só tira da escritura de inventário a exigência de provar o pagamento antes. O imposto continua devido, nos prazos da lei do estado, e o tabelião (responsável pelo cartório) avisa o fisco se ele não foi pago antes da escritura. O Rio Grande do Sul informou, sobre a decisão do CNJ que antecedeu a resolução, que sua regra segue valendo e continua a exigir a prova de pagamento.

Dá para criar uma holding sem pagar imposto sobre os imóveis?

Em geral há custo. Se os imóveis entram na empresa pelo valor da declaração de bens, não há imposto de renda de ganho de capital na hora. Se entram pelo valor de mercado, a diferença a maior é tributada como ganho de capital. Pode haver ainda imposto municipal sobre a transferência (ITBI), conforme a atividade da empresa.

O ITCMD, imposto sobre herança e doação, vai mudar com a Lei Complementar 227?

A lei complementar manda os estados adotarem alíquotas progressivas, com o teto fixado pelo Senado (hoje 8%). Mas quem fixa as faixas é cada estado, por lei própria, e uma lei criada ou aumentada em 2026 só pode ser cobrada depois dos prazos previstos na Constituição. Em 28/10/2026, as leis do Espírito Santo e de São Paulo que consultamos ainda traziam 4% fixos.

Fontes

1. Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, arts. 150, 151, 152, 154, 155 e 156 (ITCMD) · Planalto, 13/01/2026
2. Resolução do Senado Federal nº 9, de 1992 (alíquota máxima do ITCMD: 8%) · Câmara dos Deputados (Legislação), 05/05/1992
3. Resolução CNJ nº 695, de 26 de agosto de 2026 (altera a Resolução CNJ 35/2007; DJe de 28/08/2026) · IRIB (reprodução do Diário da Justiça Eletrônico), 28/08/2026
4. Receita Estadual esclarece sobre procedimentos relativos ao ITCD (Rio Grande do Sul), sobre a decisão do CNJ que antecedeu a Resolução 695 · Receita Estadual do Rio Grande do Sul, 24/08/2026
5. Lei estadual nº 10.011/2013 (ITCMD no Espírito Santo), arts. 5º, 6º, 10 e 12 (texto compilado, consultado em 28/10/2026) · LegisWeb, 28/10/2026
6. Lei estadual nº 10.705/2000 (ITCMD em São Paulo), arts. 9º e 16 · Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo, 28/12/2000
7. Resposta à Consulta Tributária RC 31036/2024 (doação com reserva de usufruto) · Secretaria da Fazenda e Planejamento de São Paulo, 24/03/2025
8. Ato nº 10/2025: tabelas de custas e emolumentos de 2026 (Tabela 7, IV-B, e Tabela 11, I-B) · Corregedoria do Tribunal de Justiça do Espírito Santo, 17/12/2025
9. Lei estadual nº 9.974/2013 (custas judiciais no Espírito Santo), art. 6º, com as alterações das Leis nº 12.695/2025 (alíquotas) e nº 12.861/2026 (teto de 20.000 VRTEs) · LegisWeb (texto compilado), 12/06/2026
10. Decreto estadual nº 6.265-R, de 2025 (Valor de Referência do Tesouro Estadual, VRTE, de R$ 4,9383 em 2026) · LegisWeb, 11/12/2025
11. Lei nº 9.532/1997, art. 23 (bens doados ou herdados: valor de mercado ou valor declarado) · Planalto, 10/12/1997
12. Lei nº 9.249/1995, arts. 15 e 23 (lucro presumido e integralização de capital com bens) · Planalto, 26/12/1995
13. Lei nº 8.981/1995, art. 21, na redação da Lei nº 13.259/2016 (alíquotas do imposto sobre ganho de capital) · Planalto, 16/03/2016
14. Constituição Federal, art. 156, §2º, I (ITBI e realização de capital) · Planalto, 05/10/1988
15. Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), art. 610 (inventário por escritura pública) · Planalto, 16/03/2015

Números e regras conferidos nas fontes acima na data de publicação ou de atualização do artigo. Como escrevemos.