Um imóvel de R$ 1 milhão alugado rende mais que a renda fixa?

Sim, o aluguel sobe acima da inflação, e por bastante. O Índice FipeZAP, que acompanha os preços de anúncios de imóveis, mostra que a locação residencial subiu 9,13% nos 12 meses até setembro de 2026, quase o dobro do IPCA, a inflação oficial, que fechou em 4,58% (Fipe/ZAP; IBGE). O preço de venda, na média do país, também passou da inflação nesse período: 5,51%.

Subir acima da inflação não quer dizer render mais que a renda fixa. Um imóvel de R$ 1 milhão rende, na média, 6,13% ao ano de aluguel bruto: R$ 61.300, antes de custos e imposto. R$ 1 milhão a 100% do CDI, a taxa de referência da renda fixa, deixa R$ 116.025 líquidos. Somando a valorização, o imóvel empata com o CDI antes dos custos (R$ 116.400), mas só no papel e só se as médias passadas se repetirem.

O que o FipeZAP mediu em setembro

O Índice FipeZAP é calculado pela Fipe, instituto de pesquisa econômica, com base nos preços de anúncios de imóveis. Tem dois lados: venda (56 cidades) e locação (apartamentos prontos em 36 cidades). O IGP-M, citado adiante, é outro índice de preços, da FGV, muito usado para reajustar contratos de aluguel.

Venda. O índice subiu 0,58% em setembro, abaixo do IPCA-15 do mês (0,70%), a prévia da inflação. Só o mês ficou abaixo: no ano e em 12 meses, a venda superou a inflação. No ano, de janeiro a setembro, acumula 4,04%, acima dos 3,83% da inflação, na conta da Fipe (IPCA até agosto mais a prévia de setembro). Em 12 meses, 5,51%. São Paulo ficou atrás da inflação nos três recortes: 0,52% no mês, 2,60% no ano e 3,64% em 12 meses. Entre as capitais, as maiores altas do mês foram Fortaleza (1,67%), Vitória (1,63%) e Recife (1,49%).

Locação. O índice subiu 0,52% no mês, desacelerando desde abril (1,04%), e 7,11% no ano, contra 3,95% do IPCA. Em 12 meses, 9,13%, acima do IPCA (4,58%) e do IGP-M (3,34%). O rendimento bruto médio do aluguel, o aluguel anual dividido pelo preço do imóvel, é de 6,13% ao ano: 6,43% em São Paulo, a capital com o metro quadrado de aluguel mais caro (R$ 65,78), e 8,30% em Recife, o maior entre as capitais.

O aluguel subiu quase o dobro da inflação em 12 meses

Alta acumulada em 12 meses até setembro de 2026, em %

• Aluguel anunciado 9,13%
• Venda de imóveis 5,51%
• Inflação oficial (IPCA) 4,58%
• IGP-M, índice de contratos 3,34%

O aluguel subiu quase o dobro da inflação em 12 meses

Aluguel anunciado	9,13%
Venda de imóveis	5,51%
Inflação oficial (IPCA)	4,58%
IGP-M, índice de contratos	3,34%

Contrato em vigor não sobe 9,13%

O número do aluguel mede preços anunciados: o que se pede por imóveis colocados para alugar. Quem já tem inquilino recebe o reajuste do contrato, em geral atrelado a um índice como o IGP-M, que acumulou 3,34% em 12 meses. Para saber o que isso muda no seu caso, veja o reajuste pelo IGP-M.

O preço de venda tem a mesma ressalva: é o preço pedido, não o de fechamento. E a média nacional esconde diferenças grandes: entre as capitais, a alta em 12 meses vai de 0,85% em Porto Alegre a 11,93% em Vitória.

A conta: R$ 1 milhão em imóvel contra R$ 1 milhão no CDI

O CDI é a taxa de referência da renda fixa e anda colada na Selic, a taxa básica de juros, hoje em 13,75% ao ano (Copom, 16/09/2026). O CDI estava em 13,65% ao ano em 14/10/2026 (Banco Central). As contas usam valores nominais, isto é, sem descontar a inflação, como a regra ×200.

Imóvel de R$ 1 milhão, médias de setembro de 2026:

• Aluguel bruto: 6,13% = R$ 61.300 no ano (R$ 5.108 por mês).
• Valorização dos últimos 12 meses: 5,51% = R$ 55.100.
• Soma, antes de qualquer custo: R$ 116.400.

R$ 1 milhão a 100% do CDI, com a taxa de hoje mantida por 12 meses:

• Rendimento bruto: 13,65% = R$ 136.500.
• Imposto de Renda de 15%, alíquota de aplicações mantidas por mais de 720 dias (Lei 11.033/2004): R$ 20.475.
• Rendimento líquido: R$ 116.025.

Os dois resultados quase empatam: a diferença é de R$ 375 no ano. Para o imóvel, esse é o limite de gasto: despesas acima de R$ 375 no ano, cerca de R$ 31 por mês, já o deixam atrás do CDI.

E o imóvel tem despesas. IPTU, manutenção e taxa de administração saem do bolso do dono. Nos meses sem inquilino (a vacância), ele ainda paga o condomínio e fica sem aluguel. O aluguel recebido por pessoa física também paga Imposto de Renda, pela tabela progressiva, no carnê-leão ou na fonte (Receita Federal). A alíquota depende da renda total, por isso não entra na conta.

A valorização, por sua vez, só vira dinheiro na venda, e a venda tem custos. Já a renda fixa líquida cai na conta todo mês.

Em São Paulo, o resultado das médias é pior. Aluguel de 6,43% (R$ 64.300) mais valorização de 3,64% (R$ 36.400) somam R$ 100.700 antes dos custos, R$ 15.325 a menos que os R$ 116.025 do CDI.

Descontada a inflação. Dos R$ 45.800 que a inflação de 4,58% consome de R$ 1 milhão, o CDI deixa R$ 70.225 de ganho acima da inflação. O imóvel médio deixa R$ 70.600, antes dos custos. É um empate técnico, e os custos o desmancham.

Pela régua ×200: o aluguel paga a retirada?

Na regra ×200 da Menegon Family Office, R$ 5.000 por mês pedem R$ 1 milhão. Em um ano, são R$ 60.000. O aluguel médio bruto, de R$ 61.300, cobre essa retirada com folga de R$ 1.300 no ano, ou R$ 108 por mês. Depois de IPTU, vacância, manutenção e imposto, essa folga some.

A regra ainda prevê que o restante do rendimento fique no patrimônio para repor a inflação. No imóvel, essa parte é a valorização: 5,51% contra 4,58% de inflação. Funciona no papel, mas é um ganho que o dono só realiza vendendo, e que não vem todo mês. Esse é o ponto central de renda passiva com imóvel: o aluguel paga a conta do mês, e a valorização depende da venda.

E se a Selic cair?

O Boletim Focus de 16/10/2026, a pesquisa semanal do Banco Central com economistas, projeta a Selic em 12% no fim de 2027. Com o CDI em 11,90% nesse cenário, R$ 1 milhão rende R$ 119.000 brutos e R$ 101.150 líquidos. O imóvel médio ficaria R$ 15.250 à frente antes dos custos (R$ 116.400 contra R$ 101.150), mas só se as médias de hoje se repetissem, e nada garante isso. O Focus da semana detalha o caminho dos juros.

O FipeZAP mede o passado. O aluguel pode esfriar, a valorização pode ficar abaixo da inflação, como já ocorre em São Paulo, e o juro pode cair mais devagar do que se espera. O risco corre nos dois sentidos.

O que fazer com essa conta

A média do FipeZAP não é o seu imóvel. Antes de decidir qualquer coisa, refaça a conta com o seu caso:

1. Aluguel líquido. Some o aluguel de 12 meses e subtraia IPTU, condomínio, vacância, manutenção, taxa de administração e Imposto de Renda.
2. Valor de mercado. Divida o resultado pelo que o imóvel valeria hoje, não pelo que você pagou.
3. Comparação. Ponha esse percentual ao lado dos 11,60% líquidos do CDI e dos 4,58% de inflação.
4. Liquidez. Vender um imóvel leva meses; resgatar renda fixa leva dias. Pergunte quanto tempo você consegue esperar.

A Conta da Liberdade faz essa comparação com o seu patrimônio e a renda que você quer. Para a visão completa de imóvel como fonte de renda, leia imóvel para renda.

Perguntas frequentes

Quanto rende o aluguel de um imóvel de R$ 1 milhão?

Na média, o aluguel residencial rendeu 6,13% ao ano em setembro de 2026, segundo o Índice FipeZAP. Em um imóvel de R$ 1 milhão, são cerca de R$ 61.300 por ano, ou R$ 5.108 por mês, antes de IPTU, condomínio, vacância, manutenção e Imposto de Renda. Em São Paulo, a média foi de 6,43% ao ano.

O aluguel está subindo mais que a inflação?

Sim. O Índice FipeZAP de locação subiu 9,13% nos 12 meses até setembro de 2026, contra 4,58% do IPCA, a inflação oficial (IBGE), e 3,34% do IGP-M. O índice mede preços pedidos em anúncios. Quem tem contrato em vigor recebe o reajuste previsto nele, que costuma ser menor.

Imóvel rende mais que o CDI, a taxa da renda fixa?

Depende dos custos. Com o aluguel médio e a valorização média dos últimos 12 meses, o imóvel somaria 11,64% ao ano antes de custos e imposto. R$ 1 milhão a 100% do CDI, com Imposto de Renda de 15%, rende 11,60% ao ano. Num imóvel de R$ 1 milhão, despesas acima de R$ 375 no ano já deixam o CDI à frente. É conta de média passada, não promessa.

O preço dos imóveis sobe mais ou menos que a inflação?

Na média do país, mais: o Índice FipeZAP de venda subiu 5,51% em 12 meses, contra 4,58% do IPCA. Só o mês de setembro ficou abaixo da inflação (0,58% contra 0,70% do IPCA-15, a prévia do IPCA). No ano, de janeiro a setembro, a venda subiu 4,04% contra 3,83% da inflação. Em São Paulo, a alta de 12 meses foi de 3,64%, abaixo do IPCA.

O aluguel paga a renda de R$ 5 mil por mês da regra ×200?

Em média, o aluguel bruto de R$ 1 milhão (R$ 5.108 por mês) cobre os R$ 5.000 da retirada, mas só antes dos custos e do imposto. A regra ×200 supõe que parte do rendimento vire renda e o resto fique no patrimônio para repor a inflação. No imóvel, o que fica é a valorização, que só vira dinheiro na venda.

Fontes

1. Índice FipeZAP de venda residencial: informe de setembro de 2026 · Fipe / ZAP, setembro de 2026 (consulta em 20/10/2026)
2. Índice FipeZAP de locação residencial: informe de setembro de 2026 · Fipe / ZAP, setembro de 2026 (consulta em 20/10/2026)
3. Página do Índice FipeZAP · Fipe, consulta em 20/10/2026
4. Preço de imóveis residenciais sobe 0,58% em setembro, abaixo da inflação, diz FipeZap · Portas, 01/10/2026
5. Aluguel sobe quase o dobro da inflação em 2026, mostra FipeZap; veja onde é mais caro · Diário do Comércio (Agência Folhapress), 14/10/2026
6. IPCA fica em 0,82% em setembro · IBGE, 09/10/2026
7. Comunicado do Copom: Selic a 13,75% ao ano · Banco Central do Brasil, 16/09/2026
8. SGS: série 4389 (CDI anualizado), CDI de 13,65% ao ano em 14/10/2026 · Banco Central do Brasil, 14/10/2026
9. Expectativas de Mercado (Boletim Focus): mediana de 16/10/2026, divulgada em 19/10/2026 · Banco Central do Brasil, 19/10/2026
10. Lei nº 11.033/2004, art. 1º (Imposto de Renda sobre aplicações de renda fixa) · Planalto, consulta em 20/10/2026
11. Perguntas e Respostas IRPF 2026, pergunta 207 (aluguéis recebidos por residente) · Receita Federal, 23/04/2026

Números e regras conferidos nas fontes acima na data de publicação ou de atualização do artigo. Como escrevemos.